Một năm diễn biến trái chiều của bất động sản Nam - Bắc

Địa ốc Hà Nội năm 2010 nóng lạnh cục bộ ở một số khu vực và sôi động nhất vào tháng 5 nhờ cơn sốt ăn theo quy hoạch. Ngược lại, bất động sản TP HCM trượt dài trong trầm lắng.

Thông tin công bố về 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội và trục Thăng Long, bắt đầu từ đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi Ba Vì thuộc địa phận Hà Tây cũ, khiến đất khu vực này tăng giá tới 2-3 lần.

Sức nóng từ những vùng ăn theo quy hoạch còn lan tỏa sang nhiều khu vực khác khiến đất ở Tây Hồ, Gia Lâm, Đông Anh... cũng tăng giá theo. Đặc biệt, đất nền dọc đường Lê Trọng Tấn, Kim Chung Di Trạch rồi Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên Bình... thuộc phía Tây thành phố có mức tăng giá chóng mặt.

Cơn sốt ăn theo quy hoạch đã lôi cuốn hàng loạt nhà đầu tư, cũng như dân công sở nháo nhào đi buôn đất. Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP đã phải vào cuộc, liên tiếp đưa ra hàng loạt kế sách nhằm hạ nhiệt thị trường. Chỉ khoảng hơn một tháng sau, đất đai ở nhiều khu vực, nhất là Ba Vì đã hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư nhanh tay thì hốt bạc tỷ, số khác vỡ mộng ngay tại chân núi Ba Vì.

Sau cơn sốt, thị trường địa ốc Hà Nội lại rơi vào trạng thái trầm lắng. Thêm vào đó Nghị định 71 có hiệu lực từ 8/8 đã tác động mạnh lên thị trường. Theo quy định mới, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án.

Giới chuyên gia nhận định, nghị định này làm thị trường minh bạch hơn nhưng đồng thời cũng siết chặt cửa 'lướt sóng' đối với nhà đầu tư. Thêm vào đó, ngân hàng chưa mở rộng hầu bao nên thị trường bất động sản vẫn trong tình cảnh khát vốn.

Những tháng cuối năm, địa ốc Hà Nội lại tiếp tục tăng giá cục bộ ở một số khu vực quanh các trục đường mới thông. Tiêu biểu là khu vực quanh đường Lê Văn Lương, đại lộ Thăng Long, giá tăng 10-25%, nhưng lượng giao dịch thành công không nhiều. Cuối năm, thị trường địa ốc được chứng kiến nhiều chủ đầu tư ồ ạt ra hàng hâm nóng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, động thái này không tạo ra sóng lớn cho thị trường.

Việc chủ đầu tư ồ ạt tung hàng cuối năm kèm các hình thức ưu đãi có thể coi là động thái hâm nóng thị trường. Ảnh: Hoàng Lan.

Thị trường bất động sản TP HCM năm 2010 trượt dài trong sự trầm lắng, không có nhiều giao dịch thành công. Trong quý I, ngoại trừ việc giá thuê mặt bằng bán lẻ sốt, các phân khúc còn lại của bất động sản TP HCM giẫm chân tại chỗ. Căn hộ và đất nền đều đứng giá, giao dịch thành công không nhiều, còn văn phòng cho thuê đứng tiếp tục giảm giá so với cuối năm 2009.

Thậm chí, quý I còn là thời điểm bất động sản TP HCM lép vế so với người láng giềng Đồng Nai - nơi đang chạy đua hạ tầng để triển khai hàng loạt các dự án khu đô thị lớn.

Bước sang quý II tình hình cũng chẳng khá hơn là bao. Nhiều doanh nghiệp ở Sài Gòn thậm chí còn chào bán bất động sản vùng ven ở Bình Dương, Đồng Nai trong khi thị trường nhà đất TP HCM rơi vào tình trạng chờ. Các động thái giảm giá và ưu đãi cho khách hàng mua nhà chưa đủ sức làm tăng nhiệt cho thị trường.

Tuy nhiên, không khí các "chợ" bất động sản có chút thay đổi trong quý II khi Công ty Đất Lành xây căn hộ mẫu siêu nhỏ 20-40 m2, giá khoảng 350 triệu đồng một căn và mời khách hàng đến xem để lấy ý kiến. Giới kinh doanh bất động sản kỳ vọng căn hộ siêu nhỏ sẽ đánh thức thị trường nhà đất tại TP này.

Trục Đại lộ Đông Tây trở thành tâm điểm của nhiều dự án ăn theo hạ tầng. Ảnh: K.C.

Nhưng mọi khó khăn đổ ập vào quý III, thị trường căn hộ và đất nền chìm trong yên ắng ngoại trừ một số dự án ăn theo trục Đại lộ Đông Tây được khách hàng quan tâm nhiều hơn. Thời điểm này hàng loạt các dự án bất động sản giá trung bình, diện tích vừa phải thi nhau trình làng tại các quận 9, 12, Thủ Đức, Tân Phú, Bình Tân, huyện Nhà Bè, Bình Chánh. Mặc dù nhu cầu căn hộ giá trung bình được đánh giá rất lớn nhưng khả năng chi trả của nhóm khách hàng này (công chức, vợ chồng trẻ, người độc thân) vẫn còn hạn chế.

Thị trường nhà đất quý IV càng trở nên ngột ngạt hơn khi tại TP HCM nổ ra hàng loạt vụ tranh chấp trong nhà chung cư. Trong hai tháng 10-11, tại Sài Gòn đã diễn ra ít nhất 7 vụ lộn xộn dẫn đến xung đột và tranh chấp trong nhà chung cư. Thị trường không những phải nối tiếp không khí trầm lặng mà còn chịu sức ép khi lãi suất dâng cao vào tháng 12.

Điểm sáng duy nhất xuyên suốt thị trường địa ốc TP HCM năm 2010 là nguồn cung tăng đều. Theo thống kê của các đơn vị tư vấn, quản lý, trong quý I, nguồn cung là 3.200 căn hộ, quý II tăng thêm 2.900 căn hộ. Đặc biệt trong quý III, thị trường đón nhận một nguồn cung khá dồi dào với khoảng 7.200 căn hộ từ 20 dự án mới.

Hơn 75% tổng nguồn cung là căn hộ có giá trị 780-810 USD mỗi m2. Các khu vực quận 2, 7, Tân Phú, Bình Tân có số lượng căn hộ chào bán lớn nhất, chiếm hơn 45% tổng nguồn cung. Phân khúc căn hộ trung bình đang chiếm thế thượng phong trên thị trường và xu hướng này được đánh giá sẽ càng đậm nét hơn trong vài năm tới, đặc biệt ở các khu vực ven trung tâm TP HCM.

Điều đáng lưu ý là năm 2010 chứng kiến sự sự tăng nhanh của giá vàng đã ảnh hưởng không nhỏ đến giao dịch bất động sản. Theo các chuyên gia kinh tế, sự thiếu ổn định của tỷ giá hối đoái khiến các nhà đầu cơ và đầu tư cá nhân e ngại. Thêm vào đó, tín dụng hạn chế và chi phí vay cao hơn đang trở thành mối lo lớn vì cả chủ đầu tư và khách hàng. Đây cũng là các nguy cơ tiềm ẩn đe dọa thị trường bất động sản hiện nay.

Hoàng Lan - Vũ Lê